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목차
1.집주인 보증금 보호 의무제 정리
집주인 보증금 보호 의무제는 임대인이 세입자의 보증금을 반환할 책임을 명확히 하도록 한 제도로, 깡통전세와 같은 전세사기 문제를 사전에 차단하기 위한 법적 장치입니다. 임대인의 담보 책임 강화, 근저당 초과 제한, 보증 가입 권고 등의 의무 조항이 포함됩니다.
보증금 보호 의무제란?
임대차 계약 시 집주인이 일정 기준 이상의 담보 설정 또는 보증금 반환보증에 가입해야 한다는 제도입니다. 보증금이 집값의 일정 비율을 초과하면 의무적으로 설명하거나 보증 가입을 권고해야 하며, 이를 위반할 경우 행정처분이나 계약 해지 사유가 될 수 있습니다.
핵심 내용 및 의무 항목
보증금이 시세보다 과도하게 높은 경우(예: 깡통전세), 중개사는 세입자에게 이를 고지해야 하며, 집주인은 반환보증에 가입하거나 담보를 명시해야 합니다. 또한, 전세 계약 체결 시 보증기관 가입 권유가 의무화됩니다.
절차 및 조치 사항
1. 중개 시 사전 설명 의무
중개사가 보증금 보호 조치 유무 고지
2. 집주인 보증 가입 또는 담보 제공
HUG·SGI 보증 상품 가입 유도
3. 세입자 동의 없는 고위험 조건 제한
고위험 계약 시 거절 또는 추가 설명 필요
4. 위반 시 행정제재
허위 고지 시 중개사 자격정지 가능
운영 유의사항
해당 의무는 주택 유형 및 보증금 수준에 따라 적용 범위가 다르며, 지역별 조례에 따라 차이가 있을 수 있습니다.
요약 및 결론
보증금 보호 의무제는 세입자의 보증금을 안전하게 지키기 위한 핵심 제도입니다. 계약 전 반드시 보증가입 여부와 담보 설정을 확인해야 합니다.
2.소액보증금 우선변제 제도 안내
소액보증금 우선변제 제도는 경매나 공매 시 세입자의 보증금 일부를 다른 채권보다 먼저 변제받을 수 있도록 한 제도입니다. 주택 담보대출보다 세입자의 권리를 우선 보장해 전세 피해를 최소화하는 역할을 합니다.
우선변제 제도란?
주택이 경매 또는 공매에 넘어갈 경우, 세입자가 일정 보증금 이하일 경우 근저당권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있도록 보장하는 법적 장치입니다. 일정 지역별 상한선과 보증금 기준이 정해져 있으며, 확정일자와 전입신고가 필요합니다.
지원 기준 및 금액
예: 서울은 보증금 5,500만 원 이하, 광역시는 4,500만 원 이하, 지방 중소도시는 3,800만 원 이하가 소액보증금 기준입니다. 해당 기준 이하 금액은 법원 경매 시 최우선 변제권이 적용됩니다.
신청 조건 및 절차
1. 임차인 권리 확보
전입신고 + 확정일자 필수
2. 소액보증금 해당 여부 확인
지역별 기준 보증금 이하일 것
3. 경매 개시 후 법원에 신고
최우선변제권 청구
4. 보증금 일부 우선 지급
낙찰가에서 선순위로 보상
운영 유의사항
보증금 전액이 아닌 일부(최우선 보장분)만 보호되며, 초과 금액은 후순위 채권과 경쟁합니다.
요약 및 결론
소액보증금 우선변제 제도는 전세사기나 경매 위험에서 최소한의 보증금을 지킬 수 있는 강력한 제도입니다. 계약 시 소액보증금 기준을 반드시 확인하세요.
3.세입자 정보 열람권 강화 제도
세입자 정보 열람권 강화는 임차인이 계약 전 집의 권리관계, 근저당 설정 여부, 임대인의 체납 여부 등을 보다 쉽게 확인할 수 있도록 한 제도입니다. 깡통전세·이중계약 예방을 위한 투명성 강화 정책입니다.
정보 열람권이란?
세입자가 부동산 계약 전 해당 주택의 등기부등본, 세금 체납 여부, 담보 설정 내역 등을 조회할 수 있도록 한 권리입니다. 기존에는 집주인 동의 없이는 확인이 어려웠지만, 이제는 임차인 보호 목적의 제한적 열람이 허용됩니다.
주요 열람 항목
- 등기부등본 (소유권, 근저당)
- 세금 체납 여부
- 확정일자 등록 여부
- 전입신고 여부와 일치 여부
- 해당 부동산의 담보 상태
열람 절차 및 방법
1. 등기소 또는 인터넷등기소 이용
인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 확인
2. 행정기관을 통한 확인
동사무소·지자체에서 세금 체납 여부 확인
3. 계약 전 중개사 확인 요청
중개사가 대신 열람 가능
4. LH·국토부 열람 지원 서비스
청년 전세사기 예방 앱 등 운영
운영 유의사항
정보 열람 후에도 계약 전 내용과 불일치할 경우 민형사상 분쟁이 발생할 수 있으므로, 반드시 서면 확인을 남겨야 합니다.
요약 및 결론
세입자 정보 열람권 강화는 사기 피해 예방의 첫걸음입니다. 계약 전 반드시 해당 주택의 법적 권리관계를 확인하세요.