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전세사기는 최근 몇 년간 급격히 증가하며 사회적 문제로 대두되었습니다. 특히 깡통전세, 허위 매물, 불법 중개 등 다양한 형태로 발생하며 주거 안정성을 위협하고 있습니다. 본 문서에서는 전세사기의 개념과 유형, 주요 피해 사례, 정부의 구제 대책 및 예방법을 체계적으로 정리하였습니다. 전세 계약을 앞둔 분이라면 반드시 숙지해야 할 필수 정보입니다. 또한 피해 발생 시 활용할 수 있는 구제 방법과 법률 지원, 전세사기 특별법 등 실질적인 대응 방안도 포함되어 있으니 끝까지 확인해보세요.
전세사기란? 그리고 왜 심각한 문제인가
전세사기는 집주인 또는 중개인이 고의적으로 임차인에게 손해를 끼치는 행위로, 주로 보증금을 반환하지 않거나, 실제 주인이 아닌 사람이 계약을 체결하거나, 등기부등본과 다른 조건으로 계약을 유도하는 등의 방식으로 이뤄집니다.
최근 몇 년간 집값이 하락하고 금리가 상승하면서 깡통전세(전세보증금이 집값보다 높은 상태)가 증가했고, 이에 따른 피해도 전국적으로 확산되었습니다. 피해자는 보증금을 돌려받지 못하고 거리로 내몰리거나, 장기간 법적 다툼에 시달리는 경우가 많습니다.
특히 사회 초년생, 신혼부부, 외국인 임차인을 중심으로 피해 사례가 집중되고 있어 사회적 약자를 대상으로 한 범죄라는 점에서 문제의 심각성이 큽니다.
전세사기 주요 유형 및 최근 대책
대표적인 전세사기 유형으로는 깡통전세, 이중계약, 보증금 미반환, 불법 전대차 계약 등이 있습니다. 깡통전세의 경우 전세보증금이 집값보다 높아 경매로 넘어가도 임차인이 보증금을 회수하기 어렵습니다.
이중계약은 동일한 집을 여러 명에게 임대하는 수법으로, 후순위 계약자는 보증금을 거의 돌려받을 수 없습니다. 이를 방지하기 위해 정부는 2023년 ‘전세사기 특별법’을 제정하고, 보증금 반환 지원, 피해자 전용 임대주택 우선 공급, 법률구조공단의 무료 상담, 전담 TF 운영 등 다양한 대책을 시행 중입니다.
또한 HUG와 SGI에서 보증금 반환 보증 상품도 활성화하고 있습니다. 하지만 실제 피해자 구제에는 시간이 걸리는 만큼, 사전 예방이 무엇보다 중요합니다.
전세사기 예방법과 피해 시 대처 요령
등기부등본과 계약자 정보 확인
임대인이 실제 소유자인지 확인하려면 등기부등본을 반드시 열람해야 합니다.
부동산 등기부등본에는 소유자 이름, 근저당 설정 여부, 압류 등의 정보가 담겨 있으며, 계약 전에 반드시 이 내용을 비교해 실제 집주인과 계약하는지를 검토해야 합니다.
전세보증금 반환보증 가입
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI 서울보증에서 제공하는 전세보증금 반환보증 상품에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 해당 기관에서 보증금을 대신 돌려줍니다. 가입 조건과 보장 범위를 사전에 확인하고 가입을 진행하세요.
정부 피해자 신고센터 활용
전세사기 피해를 입은 경우 국토교통부 전세사기 피해자 신고센터 또는 지자체를 통해 구제 신청이 가능합니다.
온라인 신청도 가능하며, 피해 유형에 따라 보증금 일부 회수, 법률 구조, 임시거주지 제공 등 다양한 지원을 받을 수 있습니다.
임차권 등기명령으로 권리 보전
전세 계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차권 등기명령을 신청하면 해당 주택에 임차권을 등기해 경매 시 우선권을 확보할 수 있습니다.
이는 법적 절차를 위한 중요한 단계이며, 빠르게 조치를 취하는 것이 중요합니다.
전세 계약 전 반드시 체크해야 할 유의사항
전세 계약을 진행하기 전에 반드시 공인중개사가 등록된 정식 중개인인지 확인하고, 허위 매물인지 여부를 검증해야 합니다. 또한 보증금보다 큰 근저당권이 설정되어 있다면 계약을 피해야 하며, 계약 시 확정일자를 받아야 보증금에 대한 우선순위를 확보할 수 있습니다.
주변 시세보다 지나치게 낮은 전세가는 사기의 위험성이 높으므로 의심해야 하며, 계약서 작성 시는 항상 제3자 동석 하에 투명하게 진행하는 것이 좋습니다.
결론: 예방이 최선, 피해 시 빠른 대응이 중요
전세사기는 한순간의 부주의로 수천만 원의 피해로 이어질 수 있는 심각한 문제입니다. 철저한 계약 전 점검과 정부에서 제공하는 보증 시스템을 적극 활용해야 하며, 피해 발생 시에는 즉각적인 대응과 법률 지원을 요청해야 합니다.
정부의 정책과 법률도 빠르게 변화하고 있으니, 최신 정보를 정기적으로 확인하고 현명하게 대처하는 것이 무엇보다 중요합니다. 특히 청년, 신혼부부 등 취약 계층은 정책 혜택을 적극적으로 활용하시길 권장드립니다.
✅ 전세사기 피해자 정부 지원 제도 안내
| 제도명 | 주요 내용 | 링크 |
|---|---|---|
| 전세사기 피해자 지원센터 | 피해 접수, 구제 신청, 법률 상담, 거주지원 등 통합 제공 | 바로가기 |
| 전세금 반환보증 (HUG) | 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 대신 지급 | HUG 보증안내 |
| 임차권 등기명령 제도 | 보증금 반환이 어려울 경우 임차권 등기 후 우선변제 확보 | 제도 설명 |
| 법률구조공단 무료 지원 | 피해자 대상 무료 변호 상담 및 소송 대리 | 공단 홈페이지 |
| LH 임시거주시설 지원 | 주거가 불안정한 피해자에게 임시 거처 제공 | LH 고객센터 |
| 피해자 금융 지원 | 피해자 전용 금융상품, 긴급 생계비 대출 등 | 서민금융진흥원 |